Корректировка цен на недвижимость в Испании не произошла с ожидаемой интенсивностью. Это мнение Genworth Financial, которые просят сделать ипотечные правила "стабильными и прозрачными".
Ангэль Мас (Angel Mas) Президент компании Ипотечных Страховок Genworth Europa. "Никто не может быть уверен в качестве ипотек в Испании"

Ангэль Мас (Angel Mas)

Ангэль Мас (Angel Mas) Президент компании Ипотечных Страховок Genworth Europa

Нормализация рынка недвижимости не закончилась. Так это видит президент ипотечных страховок для Европы Хенуорт Финансиаль, Ангэль Мас (Genworth Financial, Angel Mas), который замечает о "сомнительном" качестве ипотечных кредитов, предоставленных в течение последних двух лет, под давлением организаций, которые расшатывали ситуацию. Обучавшийся Деловому администрированию в Университете Icade Мадрид (la Universidad Icade de Madrid) и Мидлсекса Университет Лондон (la Middlesex University de Londres), он начал свою профессиональную карьеру в испанском консульстве в Гонконге и начал работу в бывшей материнской компанией Genworth, GE, более десяти лет назад.

Какова главная нерешенная тема на ипотечном рынке?

Существует политический консенсус, что важно иметь разумные и устойчивые ипотечные рамки. Ошибки были сделаны во всем мире, а также в Испании, где ипотечные портфели, очень похожи на субстандартное кредитование. Рынок находится в ситуации, в которой ипотечные кредиты, предоставляемые сейчас, те, что выдаются LTV (Loan to Value - стоимость кредита), в размере 80% стоимости. Во время активного выделения средств, этот тип ссуд тратят как основной и банки нуждаются в стимуле, чтобы предоставлять эти ссуды.

Как выглядят ипотечные рамки, которые Вы предлагаете?

Они основываются на трех моментах: развивать критерии высокого качества для предоставления кредитов, контроль за участниками рынка, которые рискуют деньгами в предоставлении ипотек, для того, чтобы они не впали в чрезмерный риск и, в конце концов, система гарантий этих кредитов.

Какова ситуация испанского рынка?

Некоторые банки самим себе гарантировали ипотечные кредиты, которые они предоставляли. На практике, не существовала дисциплина на рынке, так же как и гарантия.
Каков же результат? Тысячи и тысячи присужденных жилищ. Сейчас, банки должны сбалансировать эти жилищные колебания, а по новым нормативным изменениям будут гарантировать их на 100%. Но то, что добиваются, не повлияет на доверие и даже на правдоподобие доверия.

Вы утверждаете, что не возможно поверить в качество ипотек, предоставленных в Испании?

То, что я говорю, состоит в том, что в последние два года, никто не может быть уверен в качестве ипотек, предоставленных в Испании, потому что нет подходящих прозрачных правил. Если не будут установлены правдоподобные правила, у нас могут быть серьезные проблемы.

Что должно произойти для того, чтобы это изменилось?

Они должны объединить исполнительную и политическую волю. Исполнительная воля уже есть. Есть улучшения в Европе: в Финляндии и Голландии были объединены разумные гарантии и стабильность. Для меня, это историческое событие, такие изменения могут происходить только в подобные моменты, потому что есть согласие в достижении большей дисциплины рынка. Обязательные условия способствовали бы тому, чтобы правила были равны для всех. Если правил нет, то это лишает осторожности. Правительства сфокусированы в решении прошлых проблем, но сейчас момент для создания правил. Канада сумела применить свои правила, там по-прежнему дают кредиты, задолженность не превышает 1%, а банки не имеют проблем с капитализацией.

Вы справились с ситуацией?

Я думаю, что мы можем ориентироваться на то, что происходило в Ирландии, рынок которой во многом схож с испанским. Там цены опустили на 30%. Почему? Просто, потому что если нет сделок, и нет никаких операций, нет и рынка.

Что нужно для того, чтобы покупатель пошел за покупками?

Для этого нужно четыре вещи:

  • чтобы у покупателя была вера в экономику
  • чтобы была платежеспособность
  • чтобы у покупателя было восприятие, что цена не является слишком большой или, по крайней мере, не существенно, потому что это задерживает решение о покупке
  • чтобы было финансирование

Преимущества для заемщика

Включение дополнительного страхования в форме страховки естественно предполагает дополнительные расходы для человека, который просит ссуду, но Ангэль Мас (Angel Mas) приводит аргумент с предпосылкой тройной защиты, которую получает человек, берущий ссуду:

  • Во-первых, препятствуют тому, что известно как "мисс продажа". Требования ипотечных компаний, что мы сами гарантируем ипотеку, мы рискуем нашими деньгами в этом и это значит, что они не будут предоставлять ипотеку тому, кто не в состоянии оплачивать это. Значительная часть сегодняшних проблем происходит из-за кредитов, что когда условия процентных ставок ужесточены, и когда перспективы дел ухудшились, они превратились в подлинный ночной кошмар для заемщиков.
  • "Предотвращение недобросовестной конкуренции в условиях риска со стороны организаций, создает согласование целей между всеми заинтересованными сторонами", продолжает руководитель Genworth. "У страховщика есть интерес к тому, чтобы повторно обладать недвижимостью, изымая ее вследствие неуплаты, как кредитной организацией, так и человеком, берущим ссуду".
  • В конце концов, третье преимущество состоит в том, что появляется "доступ к кредиту". Трудности в доступе к финансированию стал настоящей головной болью для домашних хозяйств и семей, и ключ, чтобы стимулировать экономику и потребление.

И наконец верно, что есть дополнительные расходы для заемщика, но Ангэль Мас (Angel Mas) напоминает также, что ипотека, сделанная с высоим LTV (стоимость кредита), должна иметь высокие затраты. "Нашей целью является открытие рынка".

[Source: © Fernando Martinez Badas, Madrid. CincoDias.com, Original Spanish language edition]