Испанские застройщики, их долги и как не решать проблемы


Статья в испанской ежедневной газете El Pais обращает внимание читателя на тот факт, что у 8 крупнейших, котируемых на бирже девелоперов Испании балансы показывают 40%-ое сокращение на рынке недвижимости за время кризиса из-за падения стоимости активов и их продажи на погашение долгов. Наблюдение за состоянием котируемых девелоперов всегда имеет смысл: им приходится декларировать результаты своей деятельности, что проливает некоторый свет на то, что происходит на рынке. А взаимоотношения между ними и их кредиторами-банками также дают хороший пример того, как избегать решения проблем.

На данный момент единственным занятием для девелоперов является как можно лучше справиться с уровнем задолженности. В целом испанские застройщики должны € 323 млрд, или почти 30% от ВВП Испании, согласно данным Банка Испании. 9% от этого, около € 29 млрд, приходится на долю 8 крупнейших девелоперов, чьи акции котируются на бирже, включая такие компании как Martins-Fadesa, которая уже находится под конкурсным управлением, не справляясь с обслуживанием долга. Все эти девелоперы сейчас в основном заняты в бизнесе распродажи своих активов и реструктуризации долгов, а не в деле строительства домов. Удивительно, что они все еще считаются застройщиками, когда они ничего в действительности не строят.

К сожалению, переговоры между банками и девелоперами больше фокусируются, видимо, на том, чтобы замять, а не решить главную проблему – переоцененные активы. Картина одна и та же: достигается соглашение по реструктуризации долговых выплат, но месяцами спустя проблема снова возникает, и им приходится начинать заново. Следует предположить, что даже они знают о том, что впустую тратят время. Это очевидно для всех остальных.

И чем дольше откладывается принятие эффективных решений, тем дольше будет страдать испанская экономика. Миллиарды евро увязли в тонущих кредитах вместо того, чтобы идти на финансирование продуктивного бизнеса и создание рабочих мест. Официальный уровень просроченной задолженности застройщиков равен 10% (€ 32.5 млрд), но я подозреваю, что он намного больше этого.

Также в новостях проходил доклад компании Solchaga Recio & Asociados, в котором заявляется, что если испанским сберегательным банкам пришлось бы продавать залоги, оставленные девелоперами под полученные кредиты, то "они могли бы зарегистрировать серьезные убытки, с которыми, в некоторых случаях, они не смогли бы справиться".

Испания задержит восстановление Европейского рынка недвижимости в 2010 году

Каждый год PricewaterhouseCoopers (PwC) и Институт Городского Землепользования (Urban Land Institute) публикуют доклад под названием Тенденции Европейского Рынка Недвижимости, который начинается с короткой фразы, характеризующей рынок за год. В 2008 году ею было "Страх вернулся", а в 2009 – "Ситуация усложнилась". Фраза этого года несет долю оптимизма "Мы достигли дна", позволяя заключить, что самое худшее – позади.

В подтверждение общего умеренного оптимизма на этот год, доклад сообщает, что "кредитов было выдано больше, цены на недвижимость стабилизировались, и было совершено больше сделок", однако обращает внимание, что слабые и хрупкие экономики могут подорвать восстановление рынка. "Тот факт, что мы уже не находимся в свободном падении, – это само по себе улучшение", – сообщает один из участников рынка. "2010 год будет сложным и очень нервозным", – добавляет другой. Высокий уровень девелоперской задолженности в Европе и "колоссальное" количество займов в недвижимости, которым требуется рефинансирование в ближайшие годы, – еще одни поводы для беспокойства, отмечается в докладе.

Когда речь заходит об Испании, то доклад сдержан в выражении оптимизма. Ожидаемые показатели для активности рынков недвижимости Барселоны и Мадрида находятся в самом низу таблицы по Европейским городам (см. ниже), превышая только Дублин, Ирландия, и в том, что касается прогноза по новостройкам, то Барселона и Мадрид снова в последней тройке вместе с Дублином. Проблемами Испании, как объясняют испанские партнеры PwC, являются высокая безработица, слабая экономика и громадный объем построенного жилья. Восстановление поэтому придет в Испанию позже остальных стран Европы.

Более пессимистичным в предсказаниях по Испании стал Исмаэль Клементе (Ismael Clemente), директор по недвижимости в Deutsche Bank, чьи слова приводит El Pais. Сектор недвижимости там "находится посередине спада" и "свет в конце тоннеля мы увидим только в 2012-2015 г.", – говорит Клементе.

Недвижимость в Испании. Прогноз по показателям недвижимости в городах

Рис. Прогноз по показателям недвижимости в городах (Очень низкие, приемлемые, отличные).

С начала кризиса строительство сократилось на 80%

Количество нового строительства в Испании

Рис. Количество нового строительства в Испании.

Новое строительство в Испании сократилось почти на 80% с начала экономического кризиса в 2007 году, по новым статистическим данным министерства Жилищного строительства. Не нужно быть гением, чтобы заключить, насколько сильно это ударило по строительному бизнесу в Испании. Сектор практически встал, что объясняет, почему безработица в Испании близка к 20%.

Цифры показывают, что в прошлом году было начато строительство 159’284 домов – на 79% ниже, чем 762’000, начатых в 2006 г, на пике испанского строительного бума. При разбивке по годам, новое строительство падало на 51% в 2009 году и на 47% – в 2008. Показатели прошлого года стали самыми низкими за всю историю публикации министерством этих данных, а именно с 1992 года.

При этом интересно отметить, что объемы социального строительства почти сравнялись с частным, достигнув 80’000 из этого числа (иными словами, в прошлом году начало строиться столько же муниципального жилья, сколько и частного). В годы бума доля социального строительства была практически несущественной, несмотря, или возможно благодаря значительному росту цен на недвижимость. Также удивляет, почему правительство вообще строит хоть сколько-то новых домов, имея такой переизбыток новой недвижимости, которая зависла на рынке в поисках покупателя. Испании не требуется еще больше новых домов, нужно лишь, чтобы цены упали на то, что уже есть, и более эффективный арендный рынок.

Данные также демонстрируют, что в том году было завершено строительство 425’228 объектов, что на 33% ниже, чем 633’228 в 2008 году, но все еще весьма много для рынка.

Previous На что покупателю недвижимости следует обращать особое внимание? | Next Обзор недвижимости Испании март 2010 Часть 2